导读

　　黄金(jīn)二(èr)十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大(dà)分(fēn)化时代而非停滞(zhì)期。

　　要(yào)点

　　过去二十年(nián)是中国房地产市场(chǎng)黄金二(èr)十年。2019-2021年(nián)，连续三(sān)年商品住宅销售面积(jī)超(chāo)15亿平，足够4000万(wàn)家(jiā)庭(tíng)入(rù)住。恰逢近年地产持续低景气(qì)，有(yǒu)关(guān)中国地产(chǎn)是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清(qīng)中国城镇存(cún)量(liàng)住宅真实情况(kuàng)，据此判断中国未(wèi)来地产(chǎn)趋(qū)势(shì)。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存量(liàng)极度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住(zhù)建(jiàn)部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查调查数据显(xiǎn)示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑(yí)，中国房(fáng)子是否(fǒu)真的过(guò)剩？

　　事(shì)实上(shàng)住建部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑(zhù)中，城镇建筑占比不(bù)到(dào)一(yī)成，其中(zhōng)还包(bāo)括(kuò)大(dà)量城(chéng)镇(zhèn)非住宅建筑，如商(shāng)业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居(jū)民人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不(bù)是人均一间房所(suǒ)能满(mǎn)足，它与房屋质(zhì)量、居(jū)住(zhù)面积、配套设(shè)施等(děng)因素密切(qiè)相关。中国的(de)人(rén)均住宅间(jiān)数较(jiào)发达国家还(hái)有很大差距。人均住宅间数(shù)大(dà)于1同样不意味(wèi)着中国住(zhù)宅市场已经(jīng)饱和。

　　我(wǒ)们测(cè)算发(fā)现中(zhōng)国(guó)城镇居民户均1套房，其中(zhōng)每户持(chí)有(yǒu)商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前并(bìng)无(wú)直(zhí)接公布中(zhōng)国家(jiā)庭(tíng)户均住宅的数据，我们根据商品住宅套(tào)数、商(shāng)品住宅占比和城镇家庭(tíng)户数，计算出城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户(hù)城(chéng)镇家庭(tíng)才拥(yōng)有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味着户户有(yǒu)房，然而事实上中国(guó)住宅市(shì)场供需(xū)并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成(chéng)熟房地产市场的(de)住宅套户比会大(dà)于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是(shì)因为户均(jūn)一套房无(wú)法满足流动人口的(de)租赁和置(zhì)业(yè)需(xū)求。全国总人口的近三成都是流动(dòng)人(rén)口(kǒu)，流动人口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅需求。人次是指什么，人次是单位吗p>

　　即便户均一套房(fáng)，中国(guó)未来地产仍有(yǒu)四大新增需求(qiú)动力(lì)。

　　第一(yī)，户(hù)均人口规(guī)模(mó)缩小，一(yī)人户、两(liǎng)人户占比不断增(zēng)加，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家(jiā)庭(tíng)化(huà)趋势将(jiāng)延(yán)续，带来新(xīn)户(hù)购房需求增(zēng)长。

　　第(dì)二，经济板块的(de)分化日益明显，区域经济资源分配的再集中吸引着(zhe)人口流入，人口净迁入城市的新增住宅需(xū)求有望持续(xù)旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年(nián)以前建成的住宅中(zhōng)，涉(shè)及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第(dì)四(sì)，中国的人(rén)均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上更大(dà)房(fáng)子(zi)”的改善性(xìng)需求正(zhèng)在(zài)不断增加。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地(dì)产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十(shí)年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾(dùn)更多体现为住(zhù)宅供给(gěi)存(cún)在不足(zú)，这是过去(qù)二十年房价快速上涨基石。那么当下房地产大分化时(shí)代已至，大分(fēn)化时代(dài)下地产(chǎn)矛盾则(zé)更多体现在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在不同能级城(chéng)市(shì)之(zhī)间，不同(tóng)区域板块之间，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目录(lù)

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，引发热议。从(cóng)2月以来，各大城市(shì)二手房挂牌量突然激增，引发一(yī)阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的房(fáng)子是否已(yǐ)经(jīng)过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到(dào)底是(shì)供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量(liàng)数(shù)据并未公布(bù)，我们无法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出中国(guó)城镇家庭户均拥有住宅(zhái)套数(shù)，回答当前(qián)的房(fáng)子是否真的过剩(shèng)了(le)？据此判断未来房地产市场会(huì)如何(hé)发展。

　　一、如(rú)何有效观察中(zhōng)国户(hù)均(jūn)拥(yōng)有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量(liàng)过剩的直(zhí)观判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在以全国自(zì)然灾害(hài)综(zōng)合风险(xiǎn)普查(chá)工作情况为主题的新闻发(fā)布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取(qǔ)了(le)全国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据以及(jí)80多(duō)万处(chù)市政设(shè)施数(shù)据(jù)。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋建筑(zhù)住不到3人(rén)，住(zhù)宅(zhái)市场看(kàn)似已经(jīng)过剩(shèng)。

　　在(zài)这近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成(chéng)以(yǐ)上，以栋数(shù)计算的城镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包括(kuò)了(le)大(dà)量(liàng)商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总的算下(xià)来(lái)，住(zhù)宅占(zhàn)比并不(bù)大。

　　第七(qī)次人(rén)口普查数(shù)据公布了中国城镇家庭(tíng)户人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，其中城市家(jiā)庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似意味着人人都有房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因素密切相关(guān)。单单从人均住宅间数(shù)不能完(wán)全(quán)反(fǎn)映(yìng)出城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国(guó)主要是以(yǐ)家庭为(wèi)单位(wèi)购买成套住宅(zhái)，一套设施齐全的住(zhù)宅才是城(chéng)镇居(jū)民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国(guó)户均(jūn)住宅的测(cè)算思路、数据(jù)和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住(zhù)宅主(zhǔ)要分两大类，一(yī)类是商品住宅，另一类是(shì)保(bǎo)障房、原公有住宅、自建房(fáng)等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并没有直接公(gōng)布(bù)城镇住宅数量。居(jū)民住宅相关数(shù)据有两处可以直接(jiē)公(gōng)布，一是每年商品住宅销售(shòu)套(tào)数（统计局）；二是居民(mín)住宅来源（人(rén)口普查数据）。计(jì)算中国居民(mín)户均住宅数量，我(wǒ)们主要用到(dào)上述两组数据。

　　中国(guó)住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年(nián)之前商(shāng)品(pǐn)住宅数量(liàng)极少，可忽略不(bù)计。估(gū)算(suàn)城镇居民户均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每(měi)年商(shāng)品(pǐn)住宅销售套数(shù)相加(jiā)，我(wǒ)们(men)就能够得到当(dāng)前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民(mín)拥有的商品住宅和(hé)非商(shāng)品住宅比例(lì)，推算得到居(jū)民住宅总(zǒng)套(tào)数。

　　第(dì)三步，将城镇居(jū)民(mín)拥有的(de)商品(pǐn)住宅总数除以家庭户数，我们就能(néng)够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住(zhù)宅套数(shù)/住(zhù)宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品(pǐn)住宅(zhái)占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多(duō)少，目前缺乏一个准确统计。我(wǒ)们利用既有统(tǒng)计(jì)数据，大致测算得到中国存量房地产(chǎn)套(tào)数，并(bìng)进(jìn)一步推算中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥(yōng)有的住宅数(shù)量。

　　（一(yī)）城镇居(jū)民户均拥有(yǒu)商品(pǐn)住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.64套商(shāng)品住宅（包含(hán)现房和(hé)期房）。

　　中(zhōng)国的房(fáng)地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累(lèi)计销售套数里(lǐ)的期房销(xiāo)售，得到(dào)商品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现房套(tào)数(shù)计算为例(lì)：

　　2022年(nián)商品住宅现房(fáng)套数=截止到2022年商品住宅(zhái)累计(jì)销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年，并(bìng)考虑到(dào)交房后装(zhuāng)修(xiū)的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住(zhù)宅(zhái)现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥(yōng)有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要(yào)进一步推算中国城(chéng)镇居(jū)民拥有的户均住(zhù)宅套数(shù)。

　　首先，七(qī)普数据显示中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇居(jū)民的住宅(zhái)结构特(tè)征如下：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有住(zhù)宅(zhái)。其(qí)中(zhōng)自建住宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租(zū)房(fáng)与其(qí)他住宅。

　　其次(cì)，我(wǒ)们假(jiǎ)定租(zū)赁其他住宅(zhái)和购买二手房都是(shì)商品(pǐn)住宅(zhái)，因此将(jiāng)租赁其他(tā)住宅(zhái)、购买商(shāng)品住宅与购买二(èr)手房加总(zǒng)，得到商品住(zhù)宅占居民所(suǒ)有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为(wèi)过去十年(nián)变化幅度(dù)的20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年商品(pǐn)住宅的实际(jì)变(biàn)化比(bǐ)例，从而我们估算出2022年(nián)商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国(guó)平(píng)均每户城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住宅。但(dàn)考虑已(yǐ)购期房，中国平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥(yōng)有1.02套住(zhù)宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房会在(zài)2-3年内(nèi)陆续交(jiāo)付(fù)使(shǐ)用，到(dào)2024年，中国(guó)平均(jūn)每(měi)户城镇家庭(tíng)都会拥有一套(tào)住宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇户均一套(tào)房的(de)三(sān)点含义

　　既然城镇居民已经达到(dào)了户均一(yī)套房(fáng)的(de)程度，“户(hù)户有房”是否意味(wèi)着中国城(chéng)镇化进展(zhǎn)终(zhōng)结(jié)，甚至意味着中国(guó)地产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均(jūn)一套房并(bìng)不意味着住(zhù)宅(zhái)市(shì)场供(gōng)需平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满足因人(rén)口流动(dòng)、居民(mín)换房(fáng)等(děng)因素(sù)产生的住宅需求。因此，成(chéng)熟房地产市(shì)场的住(zhù)宅套(tào)户(hù)比会在(zài)1.1左右。

　　国际经(jīng)验(yàn)来看，美国(guó)、英国和日本的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国(guó)的住(zhù)宅套户比(bǐ)最高(gāo)，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就会造成人口净流(liú)入地的住宅市场供不应求(qiú)，造(zào)成房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指出中国(guó)的流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和(hé)省际(jì)流动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在大城(chéng)市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国(guó)城乡人口(kǒu)流(liú)动调(diào)查(chá)数(shù)据显示，在(zài)上海、杭州以及南京工(gōng)作的流动人口在(zài)老家拥有住(zhù)宅比例(lì)分(fēn)别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工(gōng)资吸引(yǐn)打(dǎ)工人，但高(gāo)房价(jià)迫(pò)使打工(gōng)人回乡(xiāng)置业(yè)。

　　流(liú)动人口实际上会占据两套房，在(zài)高房价的大城市租赁一套房，在房价(jià)较(jiào)低(dī)的县(xiàn)城(chéng)购买一(yī)套房(fáng)。所(suǒ)以说户(hù)均(jūn)一(yī)套房无法满足庞大流动人口的(de)租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城(chéng)镇住宅中依然(rán)有(yǒu)不少老旧小(xiǎo)区。

　　三(sān)成家(jiā)庭，也就是约9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着建筑结(jié)构松散、设施陈(chén)旧、安全隐患大等问(wèn)题，如电线老化、管道等基础设施陈旧(jiù)，给住(zhù)户(hù)的生(shēng)活带来了很大的不便和安(ān)全(quán)隐患(huàn)，并且(qiě)居住体验(yàn)较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住(zhù)宅面(miàn)积占(zhàn)比仅为27.6％。仍(réng)然(rán)存在5％左右的家庭没有独立(lì)卫浴和(hé)厨房(fáng)。这类上世纪修建的老旧小区很难满(mǎn)足现代(dài)生活需求，在(zài)未来(lái)大都会被拆迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一居室和(hé)二居室，户型偏小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户型(xíng)更小，当然这与城市土地资源(yuán)紧张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张(zhāng)是未来地产的需(xū)求(qiú)驱动力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户(hù)住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿(yì)平。暂(zàn)不考虑两年(nián)间农(nóng)民带房进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品(pǐn)住(zhù)宅竣工(gōng)面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过(guò)一(yī)半的(de)家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑面积(jī)小(xiǎo)于(yú)均值(zhí)，近4成家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积不足19平方米(mǐ)，不及全国人均(jūn)水(shuǐ)平的(de)一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面积仅(jǐn)为(wèi)15.2平(píng)方米。上海市将人均住宅建筑面积低于(yú)15平(píng)方米的家庭界定为住(zhù)宅存(cún)在困难(nán)，若按这(zhè)个标准(zhǔn)算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存(cún)在住(zhù)宅困难(nán)问题。

　　若人均可使用住宅面积为(wèi)40平，即人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)为50平(píng)，只考虑家庭户人数(shù)，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较(jiào)目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的(de)人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的人均可(kě)使用(yòng)面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变(biàn)得(dé)明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集(jí)体户人口，所需要的住宅总量会(huì)更多。

　　四(sì)、户均已然(rán)1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们(men)测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已(yǐ)经户户有房。即(jí)便如此，中(zhōng)国(guó)人口静态结构和动(dòng)态(tài)趋势演绎，决(jué)定了中国未来(lái)地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下(xià)，中(zhōng)国未来(lái)城镇住(zhù)宅需求(qiú)主要来自(zì)于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户(hù)数增多(duō)，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户均人口数(shù)不断下降，六普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模为(wèi)2.62人(rén)/户(hù)，一(yī)人户、二人户的占比明显上(shàng)升，人口(kǒu)小家(jiā)庭化趋势将继(jì)续延续(xù)，导致户数会因户(hù)均人口规(guī)模的(de)缩小(xiǎo)而(ér)增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济发展带(dài)来的新增住宅(zhái)需求旺盛(shèng)。

　　中国(guó)经济板块的分化日(rì)益明(míng)显，资源和生产要素(sù)逐步(bù)向经济带、都(dōu)市圈中心城市流入，区(qū)域(yù)经济资源分(fēn)配的再集中吸引着人(rén)口(kǒu)流入(rù)。人(rén)口迁移势必涉及到买房租房，给(gěi)迁(qiān)入地住宅市场带(dài)来新的(de)增量。

　　以(yǐ)浙江省为(wèi)例，2021年常住人(rén)口增(zēng)量为72万，而出(chū)生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口(kǒu)为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其(qí)人口增(zēng)长主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原(yuán)公(gōng)有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他(tā)住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅(zhái)减少了(le)1282万户，住(zhù)宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的(de)家庭购(gòu)买商(shāng)品(pǐn)住宅，21％的家(jiā)庭购(gòu)买二手房。在新(xīn)增住宅需求中，有7成(chéng)家庭购买(mǎi)了商人次是指什么，人次是单位吗品住宅。租房、购(gòu)买经(jīng)济(jì)适用房(fáng)和(hé)其他分(fēn)别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来(lái)随(suí)着城(chéng)中村和(hé)旧城(chéng)改(gǎi)造，商品住(zhù)宅(zhái)的(de)占比(bǐ)势必会进(jìn)一(yī)步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)还有约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户(hù)。破旧(jiù)的城中村(cūn)、老公有住宅，建筑面(miàn)积(jī)小、质量(liàng)低、基(jī)础设施配套差、没有或少(shǎo)有物(wù)业管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的改(gǎi)善(shàn)性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需(xū)购房受(shòu)限于资金，倾向于(yú)中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希望(wàng)提(tí)高生活品(pǐn)质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年底的中央经(jīng)济工作会(huì)议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家(jiā)的人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是(shì)否考虑乡村住宅(zhái)因素，中国的人均住宅间数较其他国家依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水平有着密(mì)切正(zhèng)向联系。随着经济发展(zhǎn)水平(píng)的提高，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积将随之(zhī)增(zēng)长。

　　如果说过去(qù)二十年(nián)是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不足，供(gōng)需出现错配，这是过去二(èr)十年房价快速上涨基石。那么未来将是住(zhù)宅质(zhì)量的供(gōng)需冲(chōng)突。房地产大(dà)分(fēn)化时代已(yǐ)至，这(zhè)种分化不单局限于城市能级之(zhī)间差异，优质小区(qū)和老旧二手房之间的差异也(yě)将越(yuè)发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据(jù)调(diào)查的是人(rén)，并不是针对住宅(zhái)，因此可能存在统计(jì)偏差。商品住宅占比(bǐ)实际值可能偏低，其增速可能超预期。

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