文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取(qǔ)消预售(shòu)制了。 1月17日召(zhào)开的全国住房和(hé)城乡建设工作会议提出“有条件(jiàn)的可以进行(xíng)现房销售”，不足一个月(yuè)时间，已有山东、安徽、河(hé)南、四川(chuān)、广东等地明确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制了，用你的钱，建(jiàn)你的房(fáng)子，还(hái)烂尾了(le)，这是对购房者的不公平。以(yǐ)后谁(shuí)有钱谁建(jiàn)房(fáng)，没钱没实力的别建了，不(bù)能把包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这(zhè)是房地(dì)产从大开发时(shí)代步入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段的必然(rán)趋(qū)势，也是对购(gòu)房老百(bǎi)姓的最大(dà)保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺(quē)钱，预(yù)售制是(shì)权(quán)宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存(cún)量时代，对购房民众(zhòng)不公平(píng)的预售(shòu)制已经过时(shí)了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。以后一(yī)手交(jiāo)钱，一手交房，天经地(dì)义。当然二次房(fáng)改是(shì)个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心(xīn)以及(jí)长效机制，长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定和房地产(chǎn)税。如果按(àn)照经济规律办事，中(zhōng)国一定能实现(xiàn)房地产软着陆和(hé)长期平(píng)稳健康(kāng)发(fā)展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取(qǔ)消预售制(zhì)、改为现房销售？大家想想，绝(jué)大部分商品是一(yī)手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预(yù)售制是对购(gòu)买者的单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交付的风险。从个人层面(miàn)看，预售制对购房者非常不(bù)公平，比如(rú)，交房等待(dài)期一般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行(xíng)利(lì)息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不能(néng)交房(fáng)的风险。从行业层面(miàn)看，预(yù)售制助推部分房企(qǐ)过度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩张，若(ruò)遇到(dào)下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险。取(qǔ)消预售制，改为现房(fáng)销售，这样有助(zhù)于(yú)落实中央房(fáng)住不炒精(jīng)神、有助(zhù)于保障购房老(lǎo)百姓权益(yì)、有助于房(fáng)企稳健(jiàn)发展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议(yì)取(qǔ)消(xiāo)预售制度？预售制度怎么来的？国外什么(me)情况？简单科普一下(xià)：商品房预(yù)售(shòu)最早源(yuán)于中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一(yī)种开发商放杠(gāng)杆(gān)的(de)方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国(guó)香港(gǎng)，引入了商(shāng)品房预售制度。其(qí)实，当前世界不少(shǎo)国家存(cún)在预售制。但(dàn)是，重点来了！发(fā)达(dá)国家一般有严格的监管保障措施(shī)，开发商在项目(mù)获(huò)得政府批(pī)准(zhǔn)后才可(kě)以(yǐ)开始(shǐ)销售(shòu)，买家在购买期房后并非(fēi)像(xiàng)中国一样在支付完首付款后从银(yín)行一次性贷(dài)款支付(fù)剩余全部房(fáng)款，而是根据开(kāi)发商工程进度在完全(quán)交房(fáng)前进行分(fēn)期支付。所以(yǐ)，预售(shòu)制度是需要(yào)严格(gé)的资(zī)金监(jiān)管、分期支(zhī)付(fù)以及违约处(chù)罚措(cuò)施作为(wèi)保障的，如果没有这(zhè)些(xiē)保障(zhàng)措施，一定会触发风险，对购房(fáng)民众不公平(píng)，所以不(bù)如借机(jī)取消预(yù)售制度，以(yǐ)后改为现(xiàn)房销售。客观讲(jiǎng)预售制度有一(yī)定(dìng)历(lì)史阶(jiē)段(duàn)性，现在中国住房进入存量时代，取消预售制度有助于降负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给老(lǎo)百姓和(hé)社会，当然这需要配套(tào)房企债务重(zhòng)组(zǔ)、复(fù)工保交楼、恢复市(shì)场信心(xīn)和房地产长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制。这是个(gè)技(jì)术活，只要(yào)坚持市场化改革，中国一定能化解这个难题(tí)，让房地产回(huí)归实体经济和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如(rú)果(guǒ)取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道(dào)能不(bù)能兑(duì)现的营销(xiāo)手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民(mín)众的最根本最实质(zhì)的(de)保障，这(zhè)样将极大的(de)提升(shēng)开(kāi)发商的(de)建(jiàn)筑质(zhì)量(liàng)，实现良币(bì)驱逐劣币。所有商业的本质是(shì)向(xiàng)善(shàn)，是以客户为中心(xīn)，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓买房子是天(tiān)大的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取(qǔ)消预售制、实(shí)施现房销售是实现(xiàn)老百姓安(ān)居乐(lè)业、社会长治久安、行业企业健(jiàn)康发展的重大措施。在当前的情况下，取消预售制要结(jié)合稳楼市、房(fáng)地(dì)产软着陆、打通金融支(zhī)持(chí)当期三好生、新模(mó)式等综(zōng)合施策(cè)。

　肖战《光点》歌词是什么，肖战《光点》歌词是什么歌　作者十年(nián)前在国(guó)务院发展研(yán)究中(zhōng)心参与财(cái)税改革方案(àn)研究时，对(duì)预售(shòu)制、房地(dì)产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等进行过(guò)长期系统(tǒng)的专(zhuān)项研究。（参考后来(lái)形成(chéng)的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜(qián)藏的风险确实存在(zài)

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售资(zī)金(jīn)第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购房，提供期房(fáng)烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预(yù)付款保全措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年(nián)保修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世(shì)纪(jì)五十年代在中国香港，楼宇出(chū)租是地产行业(yè)盛(shèng)行的(de)方式，但有(yǒu)着转让(ràng)难(nán)、出租资金周(zhōu)转期长等问题，分层(céng)销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未推行公共房屋制度，许多人(rén)栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的(de)需求是相当高(gāo)，不过大多数居民的(de)储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多(duō)数以一(yī)整栋楼为(wèi)单位(wèi)，需要(yào)雄厚的资金实力才能购买。虽然楼(lóu)宇(yǔ)出(chū)租是(shì)中国香港地产行业(yè)盛(shèng)行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资(zī)金周转期(qī)长等(děng)问题。针对这一系列问(wèn)题(tí)，不少地产商开始探(tàn)求新(xīn)的方(fāng)式(shì)，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼(lóu)宇分层出售(shòu)。这(zhè)模式一经(jīng)推行，购买楼宇的市民数量有(yǒu)所增加，开发商资金周(zhōu)转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基(jī)础上(shàng)，将“按揭”模式引(yǐn)入(rù)房(fáng)地产(chǎn)销售，霍英东(dōng)创造(zào)“卖(mài)楼花(huā)”模式。1953年(nián)底(dǐ)霍英东创办立(lì)信置业(yè)有限(xiàn)公司，凭借(jiè)商(shāng)业(yè)直觉和多年经营杂货铺、海上(shàng)驳(bó)运业务的经验，对于商品流通、资金(jīn)周转(zhuǎn)有着独到的(de)见(jiàn)解，在努力寻求方法加快(kuài)自身资金周转(zhuǎn)。当(dāng)时其在购(gòu)下九龙的一(yī)块(kuài)地(dì)盘后(hòu)，除(chú)了(le)分层出售、还(hái)印(yìn)发售楼说(shuō)明书，上有(yǒu)文字详尽(jǐn)说明楼宇的(de)地势环境、建筑材料、分(fēn)层价(jià)格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是(shì)另(lìng)外一个亮(liàng)点，即先收取买家的订金，采(cǎi)用类似(shì)租金的分期(qī)付(fù)款形式，等(děng)新楼(lóu)落(luò)成时，收(shōu)齐买家(jiā)的钱，买(mǎi)家就拥有了自己的房产(chǎn)。这种(zhǒng)方式减轻了民众购(gòu)房的(de)资金(jīn)压力，加速了(le)房屋的建(jiàn)造和销售，也(yě)解决了(le)制造商的资金问(wèn)题，降低(dī)投资风险，在当时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销售模(mó)式成为当时中国香港房地产(chǎn)市(shì)场的(de)一大特色，纵观中(zhōng)国香(xiāng)港房地产市(shì)场(chǎng)的改(gǎi)革(gé)，“卖楼花”模式高效率地解决了(le)核心的住房供不(bù)应(yīng)求的问(wèn)题，使房(fáng)市发展(zhǎn)进入新(xīn)阶(jiē)段(duàn)。

　　预售楼花模式(shì)推动了(le)中(zhōng)国(guó)香港楼(lóu)市(shì)几十年繁荣(róng)，但期(qī)间也出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部门(mén)不断完善、规范化，建立健全的监(jiān)管机制，促进市场健康(kāng)发(fā)展(zhǎn)。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一(yī)个楼盘(pán)因建筑费用超支停工(gōng)，出(chū)现“烂尾(wěi)”情况(kuàng)。在1961年(nián)后，中国香港管理部(bù)门提升了对于(yú)预售楼花制度的(de)监管，即要(yào)求(qiú)开(kāi)发商在预售前，确保地价款(kuǎn)已(yǐ)经全部支付，还要证明自身有资金等能力把项目完成，资金需(xū)放(fàng)入律师所托管，支取时需律所和建(jiàn)筑师的核准。为了防止(zhǐ)开发(fā)商、律所、建筑师等造(zào)假，套(tào)取(qǔ)监管账户(hù)资金，中(zhōng)国香港要求律师行(xíng)在银行开设(shè)的信托账户（监管账户）、开发商(shāng)操作等(děng)采取全透(tòu)明化机制，且银行的(de)责任上升，如出现房(fáng)屋(wū)“烂(làn)尾”情况，银行将成最大(dà)风险方，后续(xù)需自身推动项目(mù)完工。随着监(jiān)管体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量(liàng)少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二(èr)十(shí)世纪九十(shí)年代，中国内地面临住(zhù)房需求大(dà)和供(gōng)给量(liàng)短缺(quē)问题，引入“卖楼花(huā)”制(zhì)度。建(jiàn)国以来，中国(guó)内地优先发展重(zhòng)工业(yè)，强调(diào)基(jī)础建设，这一导向(xiàng)使前期发展工业化的(de)进程大于城市化进(jìn)程，唯(wéi)有解决住(zhù)房基础等(děng)城市化配套问题，才(cái)能进一(yī)步(bù)推进城(chéng)市化。但(dàn)当(dāng)时推(tuī)行的是“统一管理(lǐ)，统(tǒng)一(yī)分(fēn)配，以(yǐ)租养房”的福(fú)利分房制度，住(zhù)房(fáng)市场发展(zhǎn)起步(bù)较晚、增速较慢，福利分房(fáng)制(zhì)度(dù)也(yě)出现了分配(pèi)不(bù)公、效率低、配套差等问(wèn)题，因此福利分(fēn)房制度不再适用于(yú)当(dāng)时(shí)的国情。叠(dié)加房地产(chǎn)市场面临商品(pǐn)房的需求量大，而社会缺少大型房(fáng)地(dì)产开(kāi)发商，商(shāng)品房供(gōng)应量小的困境，此(cǐ)时引入中国香(xiāng)港的(de)“卖楼花”模式(shì)无疑是对内地房地产市场的一(yī)针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预(yù)售商品房制(zhì)度(dù)，先后出台(tái)多项(xiàng)文件，大力支(zhī)持国内房地产市(shì)场(chǎng)改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关(guān)于(yú)进一步深(shēn)化城(chéng)镇住房制(zhì)度改革(gé)，加快住房(fáng)建设(shè)的通知》文件，决定(dìng)停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐步实行住(zhù)房分配货币(bì)化、住房供给商品化、社会化的住房新体(tǐ)制(zhì)，从计划经济下的福利(lì)分房转向市场经济的商品房(fáng)。房地产市场采(cǎi)用预售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解(jiě)决了房企缺少资金和开(kāi)发时间周期长(zhǎng)的两大难题，开发商以预售款(kuǎn)撬动下一个(gè)项目的开发，形成滚动开发模(mó)式，住房供应(yīng)速度加(jiā)快。自此中(zhōng)国内地(dì)开始房改货币化，中国人民银行等多方迅速(sù)出台相关的信贷政策，支持购房者，极大作(zuò)用推(tuī)动了房地产市场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引入中国香(xiāng)港“卖(mài)楼花(huā)”模式后，经调(diào)整形成契合中(zhōng)国内地的商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制度。预(yù)售制的(de)初衷是为(wèi)了缓解房企资金(jīn)压力，加快城镇(zhèn)住房(fáng)建(jiàn)设。具(jù)体来说，是指房(fáng)地产(chǎn)开发企业将正(zhèng)在建设中(zhōng)的房屋预先出(chū)售给购房(fáng)者，由购房者支付定金或房(fáng)款的行为。区别(bié)于(yú)中(zhōng)国香港，在中国内地实(shí)践过程中，商品房预售流(liú)程为：房地产开发商办理预售许可证-签订商品房(fáng)买卖合同-进行备案登记和(hé)预告登记-交付房屋。在购(gòu)房(fáng)过程中，购房者(zhě)需要一次性付清首付款，并(bìng)采用银(yín)行贷(dài)款的形式一(yī)次(cì)性付清剩余房款(kuǎn)，换言(yán)之，房屋(wū)未建(jiàn)成，开(kāi)发商可能已拿到了全部购房款，这点与中国香港的按照(zhào)工程(chéng)进度付款有(yǒu)所(suǒ)不同。对中国内地(dì)的开发商而言，预售(shòu)制商品房(fáng)也开(kāi)启了高周转、高杠杆(gān)的运(yùn)作(zuò)模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实(shí)存在

　　作(zuò)为中国内地商品房销售的最主要方式，预(yù)售制极大缩短房企现金回(huí)笼周期，同时增加市场(chǎng)商品房供应，推动了城(chéng)镇化(huà)发展进程。预(yù)售制在过(guò)去20多年对(duì)中国(guó)内地房地(dì)产(chǎn)市场的(de)稳步发展起到了重(zhòng)要作用(yòng)，不仅解决了房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场快速发展阶段的(de)资金需求，也提高了居民居住水平，中国内地城镇(zhèn)居(jū)民从筒子(zi)楼住到住宅小区，从全(quán)民(mín)蜗居(jū)到基(jī)本适居，住房事业(yè)取得巨大进步，数十年时间走完发达国家几百年城镇化路程。改革(gé)开放以来，城(chéng)镇化(huà)进程(chéng)进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿(yì)人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积(jī)由(yóu)7438平方公里增(zēng)长(zhǎng)至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我们发布的(de)《中国住(zhù)房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地(dì)城镇住宅存(cún)量从(cóng)不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万(wàn)套增(zēng)至3.63亿套，套(tào)户比从(cóng)0.8增至1.09。预售(shòu)制(zhì)在当前已成为(wèi)中国内地商品房销售(shòu)最主要方式(shì)，2005年(nián)中(zhōng)国内地商(shāng)品住宅期房销售面积(jī)占(zhàn)总销(xiāo)售(shòu)面积(jī)的比(bǐ)重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年(nián)期(qī)房累计销(xiāo)售面(miàn)积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房(fáng)地产行业的发展。中国内地(dì)房地(dì)产历(lì)经二十多年(nián)长周期繁荣，行业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复(fù)合增(zēng)速10.6％。房地产开发(fā)投资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年(nián)复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地产业(yè)的快速发展，房地(dì)产(chǎn)企业从无(wú)到(dào)有、从国企先行到(dào)民(mín)企崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企(qǐ)业数量(liàng)达9.8万个(gè)，比1998年的(de)2.4万个增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成为拉(lā)动中国(guó)内(nèi)地经济高增长(zhǎng)的(de)火车(chē)头。

肖战《光点》歌词是什么，肖战《光点》歌词是什么歌　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下(xià)游产业链特(tè)别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业(yè)链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产(chǎn)对金(jīn)融、批发、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道(dào)，2020年房(fáng)地(dì)产完(wán)全拉动的投资占全社会固定(dìng)资产投(tóu)资(zī)的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发(fā)投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地(dì)产贷款占银行各项贷款余额(é)的比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三分之一(yī)。从房地产融资(zī)存量占社融存量比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将导致银(yín)行不良(liáng)率(lǜ)大幅上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠(qú)道，根据我们的《中国住房市值测算(suàn)报告》，2020年(nián)中国住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德(dé)三国合(hé)计的31.5万亿(yì)美元。从住房市(shì)值占股(gǔ)债房市(shì)值的(de)比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国(guó)的64％。中国住房(fáng)市值(zhí)与股债房市值的(de)比例(lì)较高，主(zhǔ)要(yào)是因为住房市值高，以及中国资本市场发育尚(shàng)不成熟，直接(jiē)融资比例较低，股票、债券市值较(jiào)低，居(jū)民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背(bèi)后潜藏的风险确实存在，当前的负面(miàn)效(xiào)应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分(fēn)商(shāng)品是一手交钱一手交货，预(yù)售(shòu)制是(shì)对(duì)购买者的单方(fāng)面不公(gōng)平(píng)制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能(néng)交付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息(xī)，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房(fáng)二(èr)卖”、房屋(wū)质(zhì)量、房(fáng)产证延(yán)期办理甚至不能交房(fáng)等风险。另外，购房(fáng)者(zhě)和(hé)开(kāi)发商之间的(de)购房合同、购房者(zhě)和银(yín)行(xíng)的(de)按揭贷款合同是(shì)两个独立的合同(tóng)关(guān)系，如果(guǒ)开(kāi)发商发生违约(yuē)，购房者只能根据(jù)购房合同向(xiàng)开发商主张权力，但依旧需要根(gēn)据按(àn)揭贷(dài)款合同按(àn)时向银行(xíng)进行贷款偿还，因(yīn)此购(gòu)房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等(děng)系列风险(xiǎn)，进行影响自身信用和(hé)购房者对行业的(de)信心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为按揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企因为市场(chǎng)波(bō)动或经营不善，出现资金链断裂等一系(xì)列问题，导致“烂(làn)尾(wěi)”等情况，而房(fáng)企通过与购房者(zhě)签订的预售(shòu)合(hé)同和按揭合同，已经从银行(xíng)获得房款，如果购房者丧失(shī)还款能(néng)力或短期不能(néng)还款等，则风险完全由银(yín)行承担，银行将(jiāng)面临较(jiào)大的坏账压(yā)力(lì)。

　　从监管角度看，购房者的预(yù)售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)管(guǎn)理办(bàn)法》中明确规定了开发企业预售(shòu)商品房所得款项应当(dāng)用(yòng)于有关的工(gōng)程建设，商(shāng)品房预售款监(jiān)管的具体办法，由房(fáng)地(dì)产管(guǎn)理部门(mén)制定。但多年(nián)以来(lái)全国并(bìng)没有统一的(de)预售资金监管规(guī)定，各地(dì)实行“一(yī)城一(yī)策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重点监管(guǎn)资金(jīn)比例为总(zǒng)预售款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城(chéng)市则按照项目的建安成(chéng)本(běn)乘以建筑(zhù)面积或者项目工程总额报价计算(suàn)重点资(zī)金。而(ér)事实是，不少购(gòu)房(fáng)款未进入(rù)监管账(zhàng)户、或进入监管(guǎn)账(zhàng)户后被(bèi)挪用，导致(zhì)楼盘没有资金继(jì)续建(jiàn)设。收楼(lóu)遥遥(yáo)无(wú)期(qī)，月供却被迫继(jì)续还款。那(nà)么，监管账户资(zī)金如何(hé)被挪(nuó)走的？实际上(shàng)，在过去房地产(chǎn)大(dà)开发时(shí)代(dài)的高(gāo)周转背景下(xià)，抽调预售款监管账户资(zī)金，是(shì)行业(yè)“潜(qián)规(guī)则”。比如工程总(zǒng)承包方，以(yǐ)工程建设(shè)名(míng)义，获(huò)得监管账户拨(bō)付(fù)资金，再由工程方将资金(jīn)转(zhuǎn)给房企，而(ér)拨付的工程款，远超工程进度所需。通过(guò)这些方式套取的(de)资(zī)金，在房企各地(dì)项目间流动，变相加(jiā)杠杆，这样做提(tí)供(gōng)了资金流动(dòng)性，房(fáng)企抽(chōu)调资(zī)金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资(zī)金循环高(gāo)周转模(mó)式，但一定(dìng)程度上把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外(wài)商品房预售(shòu)制度(dù)呈现以(yǐ)下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购房者(zhě)预付(fù)资金，一般(bān)设(shè)有定金或预付款保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房(fáng)者支付的(de)预付款(kuǎn)比例(lì)相对(duì)较低，绝(jué)大部分房款在房屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式(shì)：预(yù)付款一般以(yǐ)定(dìng)金方式支付，或按工程进度分(fēn)期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷(dài)款(kuǎn)方式(shì)：一般采用两种方(fāng)式(shì)发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)，一是按工程(chéng)进度付款，按揭贷(dài)款按照工程(chéng)进度逐渐发(fā)放，购(gòu)房(fáng)者开始月(yuè)供；二(èr)是房屋交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商(shāng)品房提供期(qī)房烂尾保险，在商品(pǐn)房出现(xiàn)重大延期或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保(bǎo)障有两种(zhǒng)方式(shì)，一是期房(fáng)由政府或第三方验收合格并提(tí)供验(yàn)收凭证(zhèng)后，开发商凭(píng)验收凭证取得(dé)购房(fáng)者支付的房(fáng)款。二是开发(fā)商为购房者提供一(yī)定的保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房(fáng)者(zhě)支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件返还，最低(dī)首付(fù)比例为3.5％，交房(fáng)前仅支(zhī)付首(shǒu)付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金(jīn)由第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定(dìng)金比例一般为房(fáng)款的(de)1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均(jūn)首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除(chú)定金或首(shǒu)付(fù)外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩(shèng)余(yú)房款。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，美国为防止开发商挪用资金，购房者的定(dìng)金及首付款由第(dì)三方公(gōng)证行(xíng)或产权保险公司的信托账户监管。如果开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可通(tōng)过申(shēn)请仲裁取回，且(qiě)不承(chéng)担任何责任与(yǔ)损失。而(ér)开发(fā)商在房屋建设过程(chéng)中的资金全部来自(zì)银行，银行根据工程进(jìn)度向开发商提供一定比例的(de)贷款，由(yóu)于开发商挪用资金(jīn)直接(jiē)损害银行(xíng)利益，银行有充(chōng)分(fēn)动(dòng)机监管(guǎn)开发商施(shī)工进(jìn)度(dù)。开发(fā)商在(zài)房屋交付(fù)时需取得由政府相关部(bù)门经审查后发放的(de)验收凭证，通过验收凭证向银行得到(dào)购(gòu)房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提(tí)供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德(dé)国(guó)期房(fáng)可零首付购房，房款(kuǎn)按(àn)建(jiàn)造工期(qī)进度支付，按揭按(àn)工期放款后还贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，开(kāi)发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后即可(kě)预(yù)售房屋。签署购房合(hé)同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的(de)定金并进(jìn)行预约公证，签订合同(tóng)后定金退还。如由(yóu)于任(rèn)何原因(yīn)不能购(gòu)买，定金按照(zhào)德国法律(lǜ)全部退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购房者(zhě)需支(zhī)付(fù)公证(zhèng)费和土地(dì)交易(yì)税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不(bù)包含在(zài)购房(fáng)款中(zhōng)，属于购(gòu)房附(fù)加费。

　　首付(fù)方面，德国没有规定(dìng)最低首付比例(lì)，可(kě)零(líng)首付购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取按工(gōng)期支付房款的制度，一(yī)般分(fēn)7笔(bǐ)进行(xíng)支付，具体支付节点、比(bǐ)例因项目而异(yì)。一般来说，支付节点可分为公(gōng)证后、主体(tǐ)完(wán)工、内部水暖电路完工、窗户(hù)玻(bō)璃完(wán)工、室(shì)内清洁及墙(qiáng)面完(wán)工、地板完工、全部完工(gōng)，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面(miàn)，购房者可在支付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷(dài)利率采用固(gù)定利率，银行按施工节奏分多次(cì)发(fā)放贷款，每(měi)笔贷款给予购房(fáng)者(zhě)一定使(shǐ)用期限，期限结束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设(shè)计了两(liǎng)种保险，保险的功能是当房屋出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开发商(shāng)赔偿或修复，开发商破产，由保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)负责相应赔偿(cháng)。保险由(yóu)开发商(shāng)或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预(yù)售制设有10％定金保险保护机制，交房(fáng)前(qián)付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严格监管。

　　订(dìng)立合(hé)同前，买卖双方均有一名律(lǜ)师，负责(zé)沟(gōu)通期房交易中的房产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认无误后(hòu)签订首付交换(huàn)合同。

　　定金(jīn)方面(miàn)，英国设(shè)置了10％定金保险保(bǎo)护机制，当开发商(shāng)出现财务(wù)、经营问题时(shí)，购(gòu)房者(zhě)10％的(de)定(dìng)金由保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例(lì)通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首付需要(yào)在(zài)合同(tóng)签(qiān)订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国(guó)采(cǎi)取按工程进度付(fù)款(kuǎn)的(de)方式，但是(shì)交房前付款比(bǐ)例相对较低，一般会在合(hé)同签订6-24个月分别(bié)支(zhī)付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款(kuǎn)项交房(fáng)后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定(dìng)房(fáng)屋必须经(jīng)过房产公证公司的检(jiǎn)验验(yàn)收(shōu)后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期房预售资金监(jiān)管(guǎn)极为严格(gé)，资金也由律师监(jiān)管(guǎn)，在确(què)认工程进度、支付相关款项(xiàng)过程中(zhōng)，由买房(fáng)律(lǜ)师(shī)将资金转给卖方律(lǜ)师，卖方律师转给开发商，即资金在进(jìn)入(rù)开(kāi)发商账户前经过(guò)两道关口，有利于保障(zhàng)购房者资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日(rì)本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房(fáng)前付(fù)款(kuǎn)比例不超(chāo)房款的20％，开发商(shāng)违约需返还定价(jià)并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后(hòu)按揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二(èr)战结束后由于房(fáng)屋供给严(yán)重失衡(héng)，叠加法(fǎ)律空白(bái)，社会上“一(yī)房二卖(mài)”现(xiàn)象普遍，为(wèi)此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多次(cì)修(xiū)订，目前是唯(wéi)一一部规范期房交易的(de)法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购(gòu)房者支(zhī)付定金超(chāo)过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开发商(shāng)必须完成定金保全(quán)措施才可预售。什么(me)是定金保全措施？即买(mǎi)卖双方签订购房合同时，开(kāi)发(fā)商向金融机构或(huò)指定保证机构或保险机(jī)构签订定金保证(zhèng)委(wěi)托合同，设置购房者定金的保证或保险(xiǎn)，并(bìng)将相应(yīng)的保证金(jīn)证明(míng)书交付(fù)给购房肖战《光点》歌词是什么，肖战《光点》歌词是什么歌者。除定金外，其他(tā)预先(xiān)支付的购房(fáng)款也受该措施保(bǎo)护。若开发商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房者可凭保证金(jīn)证明书向金融(róng)机构或保(bǎo)证机构或保险公司兑付，同时，开(kāi)发(fā)商(shāng)需向(xiàng)购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支(zhī)付(fù)最多不超(chāo)20％的定金，签订购房合同后(hòu)，购房者即可向银行申请贷款，但(dàn)交房后才开始按揭贷款，除定金外的(de)剩余房款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金由银(yín)行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　新加坡期(qī)房购房者违(wéi)约可返还相当(dāng)于(yú)3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按(àn)工(gōng)程进度支付，所有资金进银(yín)行专门项目资金账户，交房(fáng)后(hòu)满1年保修期(qī)后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡(pō)开发商有统一的(de)选购权合(hé)同以及订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签订购(gòu)买(mǎi)合(hé)同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)方(fāng)面，签订购房合同后，购房者(zhě)需支付15％的首付(fù)及印花税，同时购房者向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款(kuǎn)支付上(shàng)，新加坡期(qī)房同样采取(qǔ)按工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款的方式，《发(fā)展商条例》对期房付款流程做了统一详细规定(dìng)，要求(qiú)所有开发(fā)商遵守，支(zhī)付节点一般为合同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等(děng)，支(zhī)付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭(jiē)贷(dài)款也依(yī)照工(gōng)程进(jìn)度(dù)放款，月供在此过(guò)程中随着放(fàng)出贷款(kuǎn)的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购(gòu)房者的(de)订金(jīn)与(yǔ)付款会(huì)存入银行专门的项目资金账(zhàng)户，账户资金提取须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付后，购房(fáng)者享受1年的房(fáng)屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来(lái)看，当前房地(dì)产到了政(zhèng)策出手临界点，重点是保(bǎo)交楼和(hé)房企重(zhòng)组。一方面，加大(dà)对刚需和改(gǎi)善型需求(qiú)的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对(duì)局部停贷(dài)现象(xiàng)，重(zhòng)点是(shì)保交楼保复工保民生(shēng)，给予强有力的金融工具支持。另一(yī)方面，从现在起，对(duì)还(hái)在正常(cháng)运转(zhuǎn)的房(fáng)企包(bāo)括民营企(qǐ)业，加(jiā)大支持力度，由优质房(fáng)企牵(qiān)头(tóu)并购(gòu)重组整个行业，为每(měi)个房企配(pèi)套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分估计形势复杂性(xìng)和人性(xìng)复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以及(jí)长效机制。长效机制四大关(guān)键是推动城(chéng)市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开(kāi)发商违约后定金保(bǎo)护(hù)机制，如将已(yǐ)支付定金冻结(jié)至(zhì)房屋交付阶段，保障购(gòu)房者(zhě)定金安(ān)全(quán)。签订合同(tóng)环节，鼓(gǔ)励保险公(gōng)司介入，为房屋重大延期以及重(zhòng)大缺陷等(děng)情(qíng)况提供(gōng)充(chōng)分的保障。余款支(zhī)付环(huán)节，建(jiàn)立按(àn)工程进度付款机制(zhì)或交房后按揭(jiē)贷款机(jī)制，充(chōng)分保护购房者的(de)权益。资金监管环节，引入独立(lì)于(yú)开发商、银行(xíng)的第三方(fāng)资金监管(guǎn)机构，或由(yóu)政(zhèng)府相关部门直接(jiē)监(jiān)管，以此防止资(zī)金挪用现(xiàn)象。交(jiāo)付环节，建立(lì)商品房保修期制度。保修期内，开发商(shāng)应(yīng)对房(fáng)屋(wū)质(zhì)量问题全(quán)权负责、免费维修，购房者在保修期结(jié)束后支付(fù)尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品房预(yù)售制(zhì)是大(dà)势所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发(fā)商(shāng)缺钱，预(yù)售(shòu)制是权宜之计(jì)，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对(duì)购房(fáng)民众不公平(píng)的预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为现房销售。另一方面，取消预售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，开发商将拼的不是五花(huā)八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销手(shǒu)段，而(ér)是所(suǒ)见即所得的过硬(yìng)的产(chǎn)品(pǐn)质(zhì)量(liàng)和诚信，这才(cái)是对购房民众的最根本(běn)最实质的保(bǎo)障，这样(yàng)将极大的提升(shēng)开(kāi)发商的建(jiàn)筑质量，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣币(bì)。

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